消费日报网讯（记者 柳川）11月8日，水利部公众号显示，银华绍兴原水水利REIT成功在深圳交易所上市交易，标志着全国水利基础设施REIT第一单正式落地，这也为水利领域基础设施投融资开辟了一条全新路径。
目前，市场上的REIT基金共计达到50只，今年三季度有37只REIT基金实现正收益，4只基金实现负收益，剩余基金数据尚未出炉。也就是说，去除数据未出REIT基金，74%的REIT产品净利润为正。
三季度，净利润告负的4只REIT基金分别为：中金普洛斯REIT（实现净利润为-133.91万元）、建信中关村REIT（实现净利润为-192.03万元）、华安张江产业园REIT（实现净利润为-1313.98万元）、中金安徽交控REIT（实现净利润为-2141.68万元）。
年内21只REITs产品上市
随着银华绍兴原水水利REIT成功上市，今年11月份已经有三只REIT产品完成上市，其余两只分别为：11月5日上市的中金联东科创REIT、11月1日上市的华夏南京交通高速公路REIT。
年内，基金市场上已经上市的REIT产品共计21只，其中有1月12日上市的国泰君安城投宽庭保租房REIT，有6月28日上市的工银河北高速REIT，还有10月29日上市的华泰宝湾物流REIT。在这21只年内上市的REIT产品中，密集上市的月份集中在3月份，该月共计有5只产品上市，其中包括易方达深高速REIT、华夏华润商业REIT、嘉实物美消费REIT等。
据Wind数据，截至11月初，已有华泰紫金南京建邺产业园REIT、银华绍兴原水水利REIT、中金联东科技创新产业园REIT等18只公募REITs提前结束募集。
目前，市场上的REIT基金共计达到50只，今年三季度有37只REIT基金实现正收益，4只基金实现负收益，剩余基金数据尚未出炉。也就是说，去除数据未出REIT基金，74%的REIT产品净利润为正。
第三季度，在实现正收益的基金中，利润排名前三的REIT基金分别为：鹏华深圳能源REIT实现利润8815.46万元，平安广州广河REIT实现利润7496.25万元，易方达深高速REIT实现利润7350.23万元。而利润告负的4只REIT基金分别为：中金普洛斯REIT、建信中关村REIT、华安张江产业园REIT、中金安徽交控REIT。
在实现正收益的37只REIT基金中，利润在5000万元-1亿元的REIT基金有4只，利润在1000万元-5000万元的REIT基金有16只，利润在500万元-1000万元的REIT基金有12只，利润在0万元-500万元的REIT基金有5只。
据Wind数据，REIT场内流通份额最高的基金为中金普洛斯REIT，达到14.35亿份；处于第二位的基金为博时蛇口产园REIT，场内流通份额达到10.48亿份；位列第三的是华夏中国交建REIT，场内流通份额达到7.87亿份。
三季度中金安徽交控REIT亏超2000万元
三季度，净利润告负的4只REIT基金分别为：中金普洛斯REIT（实现净利润为-133.91万元）、建信中关村REIT（实现净利润为-192.03万元）、华安张江产业园REIT（实现净利润为-1313.98万元）、中金安徽交控REIT（实现净利润为-2141.68万元）。
在净利润告负的4只REIT基金中，有两家来自于中金基金，有一家来自于建信基金，另一家来自于华安基金。其中，中金普洛斯REIT的底层资产性质为仓储物流，中金安徽交控REIT的底层资产性质为交通基础设施，建信中关村REIT以及华安张江产业园REIT的底层资产性质为园区基础设施。
具体来看，中金普洛斯REIT的上市时间为2021年6月21日，第一次扩募份额上市日为2023年6月16日。目前，该基金持有10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.66万平方米。
截至2024年9月30日，10个仓储物流园的时点平均出租率为84.94%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为89.83%，期末合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价为37.52元/平方米/月，租金收缴率94.75%。
三季度，中金安徽交控REIT的底层资产安徽省沿江高速公路，该REIT基金持有的基础设施资产实现通行费收入（含税）2.20亿元，同比下降14.45%。沿江高速日均断面自然车流量（含免费车流量）为 2.09 万辆，同比下降12.25%。交通量及通行费收入同比下降的主要原因是：周边路网变化、路段改扩建对车流量及收入产生一定影响。
与此同时，三季度，中金基金计提管理费187.05万元，资产支持证券管理人计提管理费计提金额 33万元，基金托管人计提托管费24.45万元。
从中期报告来看，中金安徽交控REIT的成本费用支出主要是折旧。中期报告显示，2024年上半年，中金安徽交控REIT底层资产实现营业收入4.1亿元，账面折旧摊销费用3.87亿元。
值得一提的是，REIT这种底层资产运营交由专门资产管理公司打理的运作模式，基金公司在管理上并没太多发挥空间，一般而言，基金经理的大多数管理操作，只是将闲置资金做国债逆回购、买卖货币基金等操作。在这种情况下，中金基金对中金安徽交控REIT提取的管理费率为万分之九。资料显示，2024年上半年，中金安徽交控REIT的管理人报酬为762万元。
截至2024年9月30日，建信中关村REIT基础设施项目期末时点出租率为72.49%，签约率为77.27%，加权平均剩余租期为3.17年，季度平均月末租金为4.56元/平方米/天，租金收缴率为104.91%。
根据第三方机构的最新报告，受到新增供应和需求不足的影响，截至2024年第三季度，北京市整体产业园市场空置率环比上涨1.6个百分点至22.2%，市场内新增需求的不足导致各子市场租金均出现不同程度的调整，北京市整体产业园市场平均净租金环比下降1.3%，同比降幅达到了7.9%。其中，建信中关村REIT基础设施项目所在的上地区域产业园供应量较大，存在市场同质化竞争的情况。上地区域空置率环比上升3.3%至28.7%，租金水平同比下降8.7%至146.7元/月/平方米。上地区域总存量为273 万平方米，占北京市整体产业园市场存量的18.8%。报告期内，基础设施项目部分租户出于自身经营考虑（主要为业务调整，缩减承租需求），出现部分提前退租和到期不续租的情况，合计退租面积2.09万平方米。
三季度，华安张江产业园REIT基金基础设施项目公司上海中京电子标签集成技术有限公司、上海张润置业有限公司的营业成本及主要费用合计为513.31万元，上年同期该数值为442.56万元，同比增加近16%。成本及费用的升高导致了该REIT基金的亏损。
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